Jak kupić nieruchomość w Portugalii? Poradnik dla Marzycieli

Wiele osób marzy o własnym mieszkaniu lub domu w Portugalii. Coraz więcej Polaków jest zakochanych w tym kraju i tutaj chce mieszkać. Jeżeli jesteś jedną z tych osób, to na pewno przyda Ci się nieco informacji o tym jak kupić nieruchomość w Portugalii. Poniżej znajdziesz porady oparte na moich doświadczeniach. Mam nadzieję, że niedługo spełni się Twoje marzenie o przeprowadzce do kraju Fado.

Chcesz zamieszkać w Portugalii?

Dołącz do newslettera i otrzymuj porady dotyczące pracy i życia w tym kraju.

Zapisuję się

We respect your privacy. Unsubscribe at any time.

Built with ConvertKit

Swoje mieszkanie kupiłam we wrześniu 2021 roku. Proces szukania, znalezienia i samego kupna trwał chyba okrągły rok lub więcej. Przedłużył się on na pewno przez pandemię. Był to stresujący i frustrujący dla mnie i mojego Pysia czas. Cieszę się jednak, że zakończył się sukcesem. Wiele osób pyta mnie jak nam się udało znaleźć i kupić mieszkanie w Portugalii. Dlatego też postanowiłam napisać o wszystkim artykuł.

Jeżeli chcesz tutaj kupić coś swojego, to ten artykuł na pewno Ci się przyda. Pamiętaj też, aby nie polegać tylko na jednym blogu i aby się dobrze rozejrzeć, zaznajomić z prawem i wymogami i znaleźć osoby mówiące płynnie po portugalsku, które Ci pomogą. Mój blog powinien być tylko dodatkiem i małym drogowskazem na tej krętej drodze.

Realia na rynku nieruchomości w Portugalii

W Portugalii realia na rynku nieruchomości są nieco inne niż w Polsce. Ceny mogą wydawać się podobne, ale stan mieszkań, czy domów odbiega od naszych standardów.
Przyjrzyjmy się nieco temu, co możemy zastać na stronach internetowych.

Stan nieruchomości

Chciałabym zacząć od pozytywnych aspektów stanu nieruchomości w Portugalii. Na pewno podczas pobytu tutaj zauważysz, że wiele domów i kamienic jest niezwykle urokliwa. To prawda, sporo miejsc, szczególnie tych starszych, to miejsca z duszą, gdzie czuje się tą ‘portugalskość’. Domki na wsiach wyglądają jak marzenie i jeżeli możesz włożyć w nie nieco energii i pieniędzy, to na pewno efekt końcowy będzie przepiękny.

Nie możemy się jednak zachwycać tylko marzeniami, bo nieruchomości w Portugalii pozostawiają sporo do życzenia.

Wiele z nich jest ciemnych i zimnych. Budynki tutaj z reguły nie mają ogrzewania i nie mają izolacji. Starsze nieruchomości będą miały także pojedyncze okna. I o ile taki stan może być wystarczający przez większość roku, zima daje w takich miejscach w kość.

Przy zakupie mieszkania lub domu, sprawdź stan ścian i sufitów. Zobacz czy nie ma na nich wilgoci, bo czarne plamki to dość częsty tutaj widok.

Warto pamiętać także, że domy, zwłaszcza te starsze, nie mają fundamentów, co jest kolejnym powodem dla którego możesz porządnie zmarznąć w grudniu i styczniu.

Ceny

Ceny zawsze zależą od lokalizacji. Im bardziej popularna, tym jest oczywiście drożej.

• Ceny w Lizbonie zaczynają się od około 120,000 Euro za mieszkanie jedno lub dwupokojowe. Wyremontowane mieszkania, w lepszej lub bardzo popularnej dzielnicy, z dwoma sypialniami, to koszt około 400,000 Euro i więcej.
• Ceny poza Lizboną, w mniej turystycznym miejscu – od 100,000 za mieszkanie. Dom może kosztować tyle samo lub więcej, w zależności gdzie się znajduje i w jakim jest stanie.
• Dostępne są też domy w totalnej rozsypce i te kosztują około 40-50,000 Euro. Trzeba w nie jednak zawsze włożyć wiele energii, wysiłku i pieniędzy.

Jakie nieruchomości są do kupienia?

W Portugalii można kupić:

• Mieszkania – kawalerki lub mieszkania wielopokojowe. Mieszkania znajdują się w starszych kamienicach lub w nowszych blokach.
• Domy wolnostojące na wsi lub na obrzeżach miast.
• Ruiny – domy, które rozsypały się przez upływ czasu i którymi nikt się nie zajmował. Domy te często do kupienia są na wsiach. Można także kupić mieszkania do totalnego remontu.
• Świeżo wybudowane mieszkania i domy na nowo wybudowanych osiedlach – te często mieszczą się na specjalnych osiedlach, podobnych do tych, które mamy obecnie w Polsce.
• Jeszcze niewybudowane nieruchomości – przeważnie znajdujące się na wyżej wspomnianych osiedlach. Tutaj istnieje ryzyku opóźnień lub, że projekt nie zostanie skończony.
• Działki – w Portugalii można także kupić działkę i wybudować dom.

Zakup nieruchomości w Portugalii a kraj pochodzenia

W Portugalii możesz kupić nieruchomość jeżeli tutaj mieszkasz lub też jeżeli mieszkasz za granicą.

Kupno mieszkania jako rezydent

Jeżeli mieszkasz za granicą masz nieco ułatwione zadanie. Będzie Ci potrzebne:

• Dokument tożsamości – najlepiej paszport, ponieważ posiada on Twój podpis
• NIF
• Potwierdzenie zameldowania – certyfikat z junty
• Potwierdzenie zatrudnienia
• Rozliczenie podatkowe z ostatniego roku
• Wyciąg z konta z 3 ostatnich miesięcy

Kupno mieszkania jako osoba niemieszkająca w Portugalii

Jeżeli nie mieszkasz w Portugalii, musisz przedstawić bardzo podobne dokumenty.

• Dokument tożsamości – weź ze sobą dowód oraz paszport. Paszport zawsze jest lepszy, gdyż posiada Twój podpis. Dowód warto mieć na wszelki wypadek.
• NIF – sprawdź tutaj jak otrzymać portugalski NIF bez dowodu zamieszkania w Portugalii
• Potwierdzenie zameldowania z kraju zamieszkania w języku angielskim. Jeżeli mieszkasz w Polsce, to będzie to potwierdzenie z USC. Jeżeli mieszkasz za granicą, musisz przedstawić dokument, który służy Ci tam za potwierdzenie zameldowania. Bądź jednak gotowy na to, że może być to niewystarczające i zostaniesz poproszony o coś bardziej oficjalnego.
• Potwierdzenie zatrudnienia w języku angielskim
• Rozliczenie podatkowe z ostatniego roku w języku angielskim
• Wyciąg z konta z 3 ostatnich miesięcy

W Portugalii nie istnieje tłumacz przysięgły, ale przy tłumaczeniu dokumentów np. z polskiego na angielski, najlepiej udać się do profesjonalisty.

Etapy zakupu nieruchomości w Portugalii

Moje doświadczenia z zakupem nieruchomości są dość chaotyczne. Trwało to tak długo i wydaje mi się, że miało strasznie dużo kroków. Postaram Ci się jednak przybliżyć ten proces jak najlepiej potrafię.

Sprawdź ceny i swoją zdolność kredytową

Najpierw sprawdź dokładnie ceny i zobacz na co Cię stać. Jaki jest Twój budżet? Ile jesteś w stanie wyłożyć z własnej kieszeni na zakup swoich wymarzonych 4 ścian?

Dobrze jest także sprawdzić zdolność kredytową zanim ubiegać się będziesz o kredyt w banku.

Na końcu, udaj się do banku sprawdzić czy możesz wziąć kredyt i jaka to będzie suma. Dobrze jest też sprawdzić czy któraś z agencji nie pomaga przy kredytach. Wiem, że Remax ma taką usługę. Polecam Ci także Doctor Finanças.
Warto wziąć pod uwagę, że przy ubieganiu się o kredyt przez agencję, nie otrzymujesz ofert do rozpatrzenia ze wszystkich banków, a tylko z niektórych i kredyty tam są często nieco wyższe.

Gdzie chcesz zamieszkać?

Wydaje mi się, że to jest naprawdę ważne pytanie. Tutaj nie chodzi tylko o to ile wydasz, ale także jak daleko chcesz być od rozrywek, od sklepów, czy lotniska.

Życie na portugalskiej wsi na pewno ma swoje uroki, ale może się okazać, że w okolicy nie masz ani jednego sklepu i wycieczka do najbliższego warzywniaka będzie Ci zajmowała pół godziny.

Sprawdź dobrze lokalizacje i wybierz to, co najlepiej Ci przypasuje.

Nawiąż współpracę

Dobry agent, który będzie dbał o Twoje interesy, jest na wagę złota. Wypytaj znajomych i znajomych znajomych czy nie znają kogoś, kto mógłby Ci pomóc.
Warto też podzwonić do agencji i popytać się, spotkać się z agentami i sprawdzić, który najbardziej Ci pasuje.

Dobre opinie słyszałam o Remax. Nasze mieszkanie kupiliśmy od Century 21, które również polecam. Świetną agentką jest też Catarina, które zajmuje się regionem w okolicach Lourinhã. Możesz skontaktować się z nią pod numerem: +351 964 204 296. Catarina świetnie mówi po angielsku i na pewno doradzi Ci i pomoże.

Zdobądź portugalski NIF i otwórz konto w banku

Osoby, które nie mieszkają w Portugalii, muszą od razu zrobić dwie rzeczy: wyrobić portugalski numer podatkowy, oraz otworzyć konto w banku.

Nie jest to łatwa sprawa, dlatego polecam moje dwa posty, które na pewno Ci pomogą. Przeczytaj o tym jak zdobyć NIF i otworzyć konto w banku.

Wyszukaj pierwsze nieruchomości i obejrzyj je dokładnie

Nieruchomość może wyglądać świetnie, ale pamiętaj, że przy zakupie starszych nieruchomości może potem okazać się, że jest naprawdę dużo rzeczy do wykończenia lub naprawy. Takie mieszkania lub domy warto odwiedzić z elektrykiem, hydraulikiem i architektem.

Odwiedź daną nieruchomość parę razy, o różnej porze dnia. W nocy udaj się w okolice i sprawdź czy jest ona bezpieczna i cicha.

Tutaj warto być ostrożnym i przezornym.

Sprawdź dokumentację

Dokumentacja nieruchomości powinna zostać sprawdzona przez Twoją agencję. W Portugalii brak odpowiednich dokumentów może sprawić naprawdę spore problemy i właśnie dlatego dobrze jest mieć zaufanego agenta i dobrą agencję, zwłaszcza jeżeli nie mówisz po portugalsku.

Twoja agencja i ich notariusz zadbają o to, aby dokumenty nieruchomości były nienaganne i aby sprzedaż odbyła się bez problemów.

Złóż ofertę

Na tym etapie możesz złożyć ofertę i dać znać bankowi, że chcesz wziąć kredyt. Bank wyśle do mieszkania lub domu specjalistów, którzy sprawdzą czy cena jakiej rząda sprzedawca jest adekwatna do stanu nieruchomości.

Wycena ta wpłynie na to ile bank jest w stanie Ci pożyczyć. Jeżeli więc uznają, że nieruchomość kosztować powinna mniej, to automatycznie suma Twojego kredytu będzie mniejsza, a Twój wkład własny większy. W tym przypadku, możesz spróbować ponegocjować, ale z mojego doświadczenia wynika, że Portugalczycy wcale nie są do tego chętni. Wolą w tym wypadku po prostu poczekać na kogoś, kto ma więcej pieniędzy.

Mi powiedziano, że taka wycena zawsze wychodzi na nieco mniejszą. W przypadku nieruchomości w dobrym stanie, różnica wyceny a ceną wywoławczą będzie znikoma. Gdyby jednak różnica była naprawdę spora, warto się dobrze zastanowić nad zakupem.

Za sprawdzenie nieruchomości przez bank płaci kupujący. Jest to koszt około 300 Euro. Możesz poprosić o kolejną, która kosztować będzie tyle samo.

Wycena gotowa. Co dalej?

Zadowolony z wyceny? Możemy działać dalej.

Ofertę sprzedającemu możesz złożyć przed wyceną i przystąpić do dalszych kroków. Możesz także poczekać na wycenę, co według mnie jest najbezpieczniejszą opcją.

Możesz także poradzić się wcześniej agencji, która powinna powiedzieć Ci czy jest pole na negocjacje i zredukowanie ceny. Czasami jest taka możliwość, gdy na przykład w budynku, w którym znajduje się mieszkanie nie jest wyremontowana klatka schodowa, czy budynek nie jest odmalowany. To wszystko ma znaczenie. Dlatego warto przyjrzeć się dosłownie wszystkiemu.

Po złożeniu oferty i zaakceptowaniu jej przez sprzedającego, udaj się do banku po kredyt. Już wcześniej, na samym początku, dobrze jest dowiedzieć się w banku na jaki kredyt Cię stać i jakie dokumenty musisz złożyć. Jeżeli ubiegasz się o kredyt przez agencję, ten proces jest nieco mniej stresujący.

Przygotuj się na to, że kolejne kroki zajmą od miesiąca do dwóch.

Podpisz Promissary Contract i wpłać pierwszą część depozytu

Promissary Contract to krótka umowa pomiędzy Tobą, a sprzedającym, która zapewnia obu stronom finalizację sprzedaży. Tutaj często wymagane jest 10% wkładu własnego.
Umowa ta może być wykonana po portugalsku i angielsku. Agencja powinna pomóc Ci w tłumaczeniu tego dokumentu.

Podpisz Completion Contract (deed) i odbierz klucze do miejsca Twoich marzeń

Przez kolejne tygodnie możesz zostać, podobnie jak sprzedający, poproszony o jeszcze górę innej dokumentacji. Zajmie to parę tygodniu dopóki bank nie skompletuje wszystkiego.

Przy końcowym etapie zostanie wyznaczona data spotkania u notariusza, gdzie spędzisz około 3 godzin podpisując stertę dokumentów, których znaczenia pewnie i tak nie zrozumiesz, nawet jak mówisz po portugalsku.

Jeżeli nie mówisz w tym języku, zostaniesz poproszony o przyprowadzenie przedstawiciela, który posługuje się biegle portugalskim. Tutaj radzę wybrać kogoś, kto jest naprawdę odpowiedzialny i jest w stanie Ci pomóc. Posiadanie wsparcia od kogoś takiego jest na wagę złota.

Na tym etapie otrzymasz klucze do swoich wymarzonych 4 ścian.

Na co uważać przy zakupie nieruchomości?

Jest parę rzeczy, na które warto uważać przy zakupie nieruchomości w Portugalii:

• Dokumenty – często domy nie posiadają wszystkich dokumentów. Może być nawet tak, że jeżeli dom składa się z 2 osobnych obiektów, jeden ma wszystko, co potrzeba, drugi nie. To spowoduje, że nie otrzymasz całego kredytu na zakup nieruchomości i tylko spory wkład własny pozwoli Ci na zakup obiektu.
• Agencje – używaj tylko sprawdzonych agencji. Nie eksperymentuj i nie ufaj nikomu, kto nie jest zatrudniony przez agencję.
• Pierwsza umowa – przy pierwszej umowie – promissary contract – upewnij się, że odzyskasz pieniądze, jeżeli coś pójdzie nie tak przy ubieganiu się o kredyt. Czasami sprzedający zapewnia sobie zatrzymanie depozytu w takich sytuacjach.
• Budowa, specjaliści i materiały budowlane – w Portugalii można wybudować dom na zakupionej działce. Osoby, które tutaj nie mieszkają i nie znają języka powinny się nad tym dobrze zastanowić. Czy wiesz skąd weźmiesz budowlańców, materiały? Czy ktoś pomoże Ci z pozwoleniami? Taka inwestycja może okazać się błędem.

Zakup mieszkania lub domu w Portugalii nie jest aż taki trudny. Kupić je może nawet osoba, która tu nie mieszka na stały. Proces jest dość sprawny i niezbyt długi. Oczywiście, jak zawsze w Portugalii, trzeba się uzbroić w cierpliwość, ale jeżeli jest to Twoje marzenie i jesteś osobą zdeterminowaną, to na pewno marzenie się ziści.

Jeżeli masz pytania – zostaw komentarz! Zapraszam także do podzielenia się swoimi doświadczeniami.